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Nos conseils / informations
Sommaire :
I. Les diagnostics immobiliers avant la vente d’une maison ou d’un appartement
II. Location d’un logement : les diagnostics obligatoires
III. Le dossier de diagnostic technique
IV. Le crédit relais ou prêt relais
V. Les liens
• Les diagnostics immobiliers avant la vente d’une maison ou d’un appartement
INFORMATIONS
Ces diagnostics devront être réalisés avant la signature de la promesse ou du compromis de vente. Il est donc conseillé de les demander dès la mise en vente du bien. Vous éviterez ainsi de retarder la signature du compromis, le jour où vous aurez un acheteur.
Passer par l’agence, afin de pouvoir bénéficier d’un tarif intéressant pour réaliser l’ensemble de ces diagnostics qui seront regroupés au sein d’un document unique, le DDT (Dossier de Diagnostic Technique). Vous pouvez trouver ces experts dans les pages jaunes de votre annuaire téléphonique sous les rubriques " experts et techniciens en état parasitaire de l'immobilier » ou « diagnostics : amiante, plomb, termites ». Voyez également la liste des experts répertoriés en bas de cette page
Le calcul de la superficie privative (surface dite loi Carrez)
Cet état est obligatoire pour les biens en copropriété lorsque leur superficie est supérieure à 8 m².
Il n'est donc pas demandé pour une maison individuelle, sauf en lotissement.
A noter que les surfaces dont la hauteur est inférieure à 1,80 m ne sont pas comptabilisées dans la surface loi Carrez (mansardes).
Si l’acquéreur venait à constater un écart de plus de 5 % entre la surface réelle et la surface mentionnée dans l'acte, il pourrait exiger le remboursement partiel du prix de vente, au prorata du nombre de m2 manquants. L'action doit être intentée dans un délai de 1 an après la signature de l'acte authentique de vente.
Le diagnostic relatif à la présence d'amiante
Il est exigé pour la vente d'immeubles construits avant le 1er juillet 1997. Pour les maisons individuelles, la recherche d’amiante portera, non seulement sur la maison, mais également sur les dépendances (garages, cave ….) Si vous êtes propriétaire d'un appartement en copropriété, vous n’aurez à fournir que le diagnostic des parties privatives. Celui portant sur les parties communes de l'immeuble (hall d’entrée, couloir, colonnes vide-ordure, colonnes évacuation EU …) sera directement communiqué au notaire par le syndic de la copropriété.
Le diagnostic de performance énergétique (DPE)
Depuis le 1er novembre 2006, le DPE doit être réalisé avant la vente de bâtiments clos et couverts (sauf les constructions provisoires, les bâtiments indépendants de moins de 50 m², les bâtiments à usage agricole, artisanal ou industriel).
L’objet de ce diagnostic est de faire connaître à l’acquéreur les caractéristiques thermiques (chauffage, production d’eau chaude…) du bien qu’il envisage d'acheter. Il vise également à l’inciter à réaliser des travaux d’économies d’énergie, grâce à des recommandations de transformation. Ce diagnostic est valable 10 ans.
L’état parasitaire (présence de termites ou autres insectes nuisibles)
Ce diagnostic est obligatoire pour la vente de biens immobiliers situés dans une zone à risque ou susceptible de l’être. Ces zones sont définies par arrêté préfectoral ou municipal. Le cabinet spécialisé que vous aurez choisi, vous indiquera si votre bien se situe dans une de ces zones. Attention : l’état parasitaire n’est valable que 3 mois; il devra être renouvelé si la vente ne se conclue pas rapidement.
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Le plomb
Le diagnostic relatif à la présence de plomb est demandé pour tous les biens à usage d’habitation construits avant le 1er janvier 1949. La recherche porte sur la présence de plomb, principalement dans les anciennes peintures, et vise à lutter contre le saturnisme. Ce diagnostic n’est valable qu’un an.
L’état des risques naturels et technologiques
Il est désormais obligatoire pour toute vente ou location d’un bien situé sur une zone couverte par un plan de prévention de risques prévisibles techniques ou sismiques.
Cet état est disponible en préfecture ou en Mairie.
Là encore, votre notaire ou l'expert que vous aurez retenu sera en mesure de vous dire si votre bien est situé dans une de ces zones à risque.
Cet état a une durée de validité de 6 mois.
Le diagnostic relatif à l'installation intérieure de gaz
Depuis le 1er novembre 2007, un état de l'installation intérieure de gaz est obligatoire avant la vente de locaux d'habitation. Vous en êtes toutefois dispensé si cette installation date de moins de 15 ans. Le diagnostic porte sur le bon fonctionnement des appareils de chauffage, l'état des systèmes de production d'eau chaude sanitaire, la vérification des tuyauteries et des accessoires, le contrôle de l'aération ainsi que de la ventilation. Cet état reste valable pendant 3 ans. Un certificat de conformité ou un diagnostic du distributeur tiennent lieu d'un état de l'installation intérieure de gaz, s'ils ont été réalisés moins de 3 ans avant la vente des locaux.
Installation électrique
Le vendeur d'un local d'habitation doit remettre un état de l'installation électrique intérieure quand celle-ci date de plus de quinze ans. Dans les immeubles en copropriété, cet état ne porte que sur les parties privatives. Il est valable trois ans.
Les sanctions
En l'absence, lors de la signature de l'acte authentique de vente, de l'un des documents en cours de validité relatif au plomb, à l'amiante, aux termites et au gaz naturel, le vendeur non professionnel sera responsable au titre des vices cachés en cas d'apparition d'un dommage ou risque quelconque.
L'acheteur pourra alors se retourner contre lui et exiger soit l'annulation de la vente et la restitution intégrale du prix soit une réduction du prix.
. Si le vice caché concerne des parties communes, pour lesquelles le syndicat des copropriétaires n'a pas fait face à ses obligations, la responsabilité du vendeur peut être partagée avec celle des autres copropriétaires.
En l'absence, lors de la signature de l'acte authentique de vente, de l'état des risques naturels, l'acquéreur peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix.
En revanche le diagnostic de performance énergétique n'a qu'une valeur informative : l'acquéreur ne peut se prévaloir à l'encontre du propriétaire des informations qu'il contient.
Si l'un de ces documents produits lors de la signature de la promesse de vente n'est plus en cours de validité à la date de la signature de l'acte authentique de vente, il est remplacé par un nouveau document pour être annexé à l'acte authentique de vente.
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• Location d'un logement : les diagnostics obligatoires
Afin que les locataires soient plus précisément informés sur certains aspects de l'état du logement qu'ils vont louer, de nouvelles obligations d'information s'imposent progressivement aux propriétaires-bailleurs qui mettent en location un logement.
Une entrée en vigueur progressive
Certains des diagnostics, qui sont déjà obligatoires à l'occasion de la vente d'un logement, doivent également être annexés au bail en cas de location :
- le diagnostic de performance énergétique à compter du 1er juillet 2007;
- le constat de risque d'exposition au plomb à compter du 12 août 2008 ;
- l'état des risques naturels et technologiques depuis le 1er juin 2006.
A compter du 1er novembre 2007, les documents relatifs à la performance énergétique et aux risques naturels et technologiques le cas échéant, constitueront le dossier de diagnostic technique qui devra, aussi, être fourni par le propriétaire et annexé au bail. Le constat de risque d'exposition au plomb s'y ajoutera à partir du 12 août 2008.
Cette obligation de fournir ces documents s’applique à tous les propriétaires :
- du secteur privé (personne physique ou morale),
- du secteur public (organisme HLM, par exemple), quel que soit le régime de la location mis en place (location nue, meublée ou saisonnière, logement de fonction et location consentie à des travailleurs saisonniers). Elle ne s’applique pas ni aux logements-foyers, ni aux logements utilisés moins de 4 mois par an.
L’obligation de fournir ces différents diagnostics vise à améliorer l’information du locataire. Le propriétaire n’est pas obligé d’effectuer des travaux, sauf pour ce qui concerne le plomb.
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• Le dossier de diagnostic technique
Lors de la vente d’un bien immobilier, le vendeur a l’obligation de remettre à l’acquéreur, au plus tard lors de la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire, un épais dossier de diagnostic technique réalisé par un professionnel certifié. L’obligation de fournir ces différents diagnostics vise à améliorer la transparence dans les transactions. De même, lors de la location d’un bien, le propriétaire bailleur est dans l’obligation de remettre certains diagnostics à son locataire.
Dans le cas de la vente d’un bien immobilier
Un peu comme le contrôle technique dans l’automobile, le dossier de diagnostic technique, rendu obligatoire depuis le 1er novembre 2007, comporte différents constats sur certains éléments du bien : surface mesurée selon les dispositions de la loi Carrez, présence de plomb, amiante et insectes xylophages type termites, état des installations de gaz et bientôt d’électricité, états des risques naturels et technologiques, ainsi que l’évaluation de la performance énergétique du logement.
La remise du dossier de diagnostic technique n’emporte pas l’obligation de faire des travaux, sauf pour ce qui concerne le plomb. L’acquéreur peut donc avoir intérêt à convenir avec le vendeur, par écrit, dès l’avant-contrat, des conséquences d’un état positif constatant, par exemple, la présence de termites, d’amiante ou une accessibilité au plomb : qui effectuera les travaux et comment en sera réparti le coût ? Si l’acquéreur veut renoncer à l’acquisition du logement en cas de présence de l’un de ces inconvénients, il peut le faire dans le délai de rétractation ou dans les conditions prévues à l’avant-contrat, le cas échéant.
En l’absence, lors de la signature de l’acte authentique, d’un ou plusieurs diagnostics, le vendeur ne pourra s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. Attention : si le vendeur est un professionnel il ne peut pas, en tout état de cause, s’exonérer de la garantie. En l’absence, lors de la signature de l’acte de vente notarié, de l’état des risques naturels, l’acquéreur peut demander au juge la résolution du contrat ou une diminution de prix. En revanche, dans le cas du diagnostic de performance énergétique, celui-ci n’a qu’une valeur informative.
Par ailleurs, si l’un des documents produits lors de la signature de la promesse de vente n’est plus en cours de validité à la date de la signature de l’acte de vente notarié, un nouveau document doit être annexé à ce dernier.
Dans le cas de la location d’un bien immobilier
Lors de la mise en location d’un logement, le bailleur est tenu de transmettre à son locataire un dossier de diagnostic technique, à l’instar de celui remis par un propriétaire lors de la vente d’un bien immobilier, mais en moins complet cependant. Cette obligation concerne aussi bien les bailleurs du parc privé que ceux du parc social.
Ce dossier doit comporter un diagnostic de performance énergétique (depuis le 1er juillet 2007), obligatoire quel que soit le type de logement (neuf ou ancien, vide ou meublé, saisonnier ou non), ainsi qu’un état des risques dans les zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou naturels prévisibles ou dans des zones de sismicité. A défaut d’information, le locataire pourra poursuivre le bailleur en résolution du contrat ou en diminution du prix du loyer.
De plus, le bailleur doit fournir au locataire certaines informations supplémentaires : depuis le 1er juin 2006, il doit mentionner dans le bail les sinistres antérieurs dont il a eu connaissance et qui ont donné lieu à indemnisation au titre des effets d’une catastrophe naturelle ou technologique reconnue par arrêté. Il doit également mettre à disposition du locataire qui en ferait la demande le
dossier technique amiante et la fiche récapitulative de l’immeuble, ainsi que le rapport du contrôle technique de l’ascenseur. Par ailleurs, ce dossier devra être complété par un constat de risque d’exposition au plomb (dans les peintures) à compter du 12 août 2008.
A noter : à compter du 1er janvier 2013, en cas de vente d’une maison ou d’un immeuble d’habitation non raccordé au réseau public de collecte des eaux usées, le dossier de diagnostic technique devra également inclure un document établi sous la responsabilité de la commune portant sur l’état de l’installation d’assainissement non collectif.
CONSEIL
1er conseil : Demander à votre agence immobilière de mandater le diagnostiqueur, vous bénéficierez ainsi des remises faites à l’agence ( économie de 30€ à 50€).
2ème conseil : N’hésitez pas, même si vous pensez le connaître ou si vous vendez une maison individuelle à faire faire le mesurage par un professionnel cela ne vous coûtera pas beaucoup plus cher, il est souvent compris dans un pack et vous garantira une surface exacte.
3ème conseil : Vous pouvez parfaitement trouver vous-même sur le site service-public.fr tous les documents nécessaires à l’information sur les risques naturels et technologiques.
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• Le crédit relais ou prêt relais
INFORMATION
Vous venez de visiter la maison ou l’appartement de vos rêves. La décision est prise : on achète. Mais il n’est pas question d’attendre la vente du logement actuel, le risque de laisser s’échapper le nouveau logement convoité serait trop grand. Il est nécessaire de concrétiser votre engagement au plus vite.
Il ne reste donc qu’une solution : avoir recours à un crédit relais ou prêt relais.
Le principe est très simple : la banque vous avance une somme correspondante à la valeur de votre bien immobilier, déduction faîte des crédits non encore remboursés. Le plus souvent, l’établissement financier demandera une estimation de ce bien par votre notaire.
Si le montant espéré de la vente à venir est suffisamment élevé pour couvrir l’achat du nouveau logement, la banque va vous proposer un crédit relais sec, sur une durée de un à deux ans. L’inconvénient de ce crédit est son coût relativement important, d’autant plus qu’il est, le plus souvent, garanti par une prise d’hypothèque. Lors du remboursement du prêt, vous devrez régler les frais de main - levée d’hypothèque.
Comme beaucoup, vous envisagez d’acheter un logement plus grand donc plus cher que l’ancien. Dans ce cas, la banque va vous proposer un crédit relais jumelé avec un prêt à long terme. Le crédit relais va alors vous permettre de financer la totalité de la nouvelle acquisition. Vous disposez d’un délai de 1 à 2 ans pour revendre le logement actuel. Lorsque cette vente se réalisera, le fruit de cette vente constituera un remboursement partiel anticipé du crédit jumelé auprès de l’établissement financier. Par rapport au crédit relais sec, les frais de dossier sont réduits. De plus, s’il doit y avoir garantie hypothécaire, celle-ci ne portera que sur un seul bien.
Quant aux modalités de remboursement, vous aurez le choix entre 2 possibilités :
- commencer à rembourser les intérêts dès la souscription du crédit relais
- différer le remboursement du capital comme des intérêts jusqu’à la vente : c’est plus confortable, mais bien sûr, le coût total du crédit sera plus élevé.
CONSEIL
1er conseil : Pour tout prêt immobilier n’hésitez pas à mettre en concurrence plusieurs banques et plusieurs courtiers dont ceux conseillé par votre agent immobilier et à demander à votre propre banque de s’aligner sur le taux le plus intéressant.
2ème conseil : renseignez vous dans votre région sur les prêts conventionnés : prêt à 0 %, 1 % patronal…
3ème conseil : Méfiez vous des prêts de consommation pouvant atteindre des taux d’intérêt jusqu’à 20 %.
4ème conseil : Assurez vous que dans le taux qu’on vous propose tout soit compris : assurance, frais de dossier. Le taux à retenir, global et définitif, est le TEG.
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• Les liens
Lien sur les obligations de l’acheteur :
http://www.fnaim.fr/immobilier-pratique/guide-immobilier/achat/les-fiches-achats-immobiliers/obligation-acheteur.html
Lien sur les obligations du vendeur :
http://www.fnaim.fr/immobilier-pratique/guide-immobilier/achat/les-fiches-achats-immobiliers/obligation-vendeur.html
Lien sur les chiffres utiles :
http://www.fnaim.fr/immobilier-pratique/conjoncture/chiffres-utiles.html
Lien sur les tendances du marché :
http://www.fnaim.fr/immobilier-pratique/conjoncture/les-tendances-du-marche.html
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